부부간 주택 양도 방법과 세금 및 절차 등

부부간 주택 양도 방법과  세금 및 절차 등

 

부부간에 주택을 양도하는 방법은 크게 증여와 매매 두 가지로 나눌 수 있습니다. 각 방법은 세금 및 절차에서 차이가 있으므로, 상황에 맞춰 신중하게 결정해야 합니다.

 

1. 증여 (贈與)

* 개념: 배우자 일방이 다른 배우자에게 무상으로 주택을 이전하는 것을 의미합니다.

* 절차:
    1.  증여 계약 체결: 부부간에 주택을 증여한다는 내용의 증여 계약서를 작성합니다. 계약서는 법적 효력을 갖기 위해 명확하게 작성하는 것이 중요합니다.
    2.  부동산 증여 신고: 주택을 받는 배우자는 증여받은 날로부터 3개월 이내에 주소지 관할 세무서에 부동산 증여 신고를 해야 합니다.
    3.  소유권 이전 등기: 주택을 받는 배우자 명의로 소유권 이전 등기를 신청합니다. 이는 해당 주택 소재지 관할 등기소에서 진행하며, 증여 계약서, 증여 신고서, 주민등록등본, 가족관계증명서, 등기권리증 등 필요한 서류를 준비해야 합니다.
    4.  취득세 납부: 주택을 받는 배우자는 취득세를 납부해야 합니다. 취득세율은 주택의 종류 및 면적, 조정대상지역 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

* 세금:
    - 증여세: 배우자 간 증여의 경우, 10년간 6억원까지 증여세가 공제됩니다. 이 금액을 초과하는 부분에 대해서는 증여세가 부과됩니다.
    - 취득세: 주택을 증여받는 배우자는 취득세를 납부해야 합니다.
    - 지방교육세 및 농어촌특별세: 취득세 납부 시 함께 부과될 수 있습니다.

 

* 장점: 매매에 비해 절차가 비교적 간단할 수 있습니다.
* 단점: 증여세 공제 한도를 초과하는 경우 세금 부담이 발생할 수 있으며, 향후 해당 주택을 다시 양도할 때 취득가액이 증여 당시의 시가로 설정되어 양도소득세 부담이 커질 수 있습니다.

2. 매매 (賣買)

* 개념: 배우자 일방이 다른 배우자에게 유상으로 주택을 이전하는 것을 의미합니다. 실제 돈이 오가지 않더라도 법적으로는 매매로 처리될 수 있습니다.

 

* 절차:
    1.  매매 계약 체결: 부부간에 주택을 매매한다는 내용의 매매 계약서를 작성합니다. 실제 거래 금액을 명시해야 합니다.
    2.  부동산 거래 신고: 매매 계약 체결 후 30일 이내에 해당 주택 소재지 관할 시·군·구청에 부동산 거래 신고를 해야 합니다.
    3.  소유권 이전 등기: 주택을 사는 배우자 명의로 소유권 이전 등기를 신청합니다. 이는 해당 주택 소재지 관할 등기소에서 진행하며, 매매 계약서, 부동산 거래 신고 필증, 주민등록등본, 등기권리증 등 필요한 서류를 준비해야 합니다.
    4.  취득세 납부: 주택을 사는 배우자는 취득세를 납부해야 합니다.

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* 세금:
    - 양도소득세: 주택을 파는 배우자는 주택 가격 상승분에 대한 양도소득세를 납부해야 합니다. 다만, 부부간 매매의 경우 일정 요건을 충족하면 양도소득세가 이월될 수 있습니다. (추후 배우자가 해당 주택을 제3자에게 양도할 때 합산하여 과세)
    - 취득세: 주택을 사는 배우자는 취득세를 납부해야 합니다.
    - 지방교육세 및 농어촌특별세: 취득세 납부 시 함께 부과될 수 있습니다.

 

* 장점: 증여에 비해 향후 양도소득세 부담을 줄일 수 있는 가능성이 있습니다.
* 단점: 실제 거래가 없더라도 매매 계약 및 신고 절차를 거쳐야 하며, 양도소득세 이월 요건을 충족해야 합니다.

[주의사항]

* 가장 매매로 인한 세금 회피 방지: 부부간의 매매는 세금 회피 목적으로 악용될 가능성이 있어 세무 당국에서 면밀히 검토할 수 있습니다. 실제로 금전 거래가 없이 명의만 이전하는 '가장 매매'로 판단될 경우 세금이 추징될 수 있습니다.
* 취득 자금 출처: 주택을 구매하는 배우자의 자금 출처가 명확해야 합니다. 그렇지 않을 경우 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다.
* 전문가 상담: 부부간 주택 양도는 세금 및 법률적으로 복잡한 문제가 발생할 수 있으므로, 반드시 세무사 또는 법무사와 상담하여 정확한 정보를 확인하고 진행하는 것이 중요합니다.

[어떤 방법을 선택해야 할까요?]

어떤 방법으로 주택을 양도할지는 부부의 구체적인 상황, 주택의 가치, 향후 계획 등에 따라 달라집니다.

* 증여: 주택 가치가 증여세 공제 한도 이내이거나, 향후 단기간 내에 다시 양도할 계획이 없는 경우 고려해볼 수 있습니다.
* 매매: 주택 가치가 높아 향후 양도소득세 부담이 우려되거나, 명확한 거래 기록을 남기고 싶을 경우 고려해볼 수 있습니다.

반드시 전문가와 상담하여 본인들의 상황에 가장 적합한 방법을 선택하시기 바랍니다.

 

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2025 경기도 아파트 평균 매매가

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펌) 2025년 1분기 서울 아파트 평균 매매가

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