주택 매매시 양도소득세(양도세)란? (계산방법, 알아둬야 할 점 등)
주택을 사고파는 것은 큰 금액이 움직이는 만큼, 세금 문제도 꼼꼼히 확인해야 합니다.
특히 양도세는 부동산 거래에서 중요한 부분을 차지하므로 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
2025년 기준으로 주택 양도세에 대한 것을 알려드리겠습니다.
[양도소득세란 무엇인가요?]
양도소득세는 부동산, 주식 등 자산을 양도할 때 발생하는 소득에 대해 부과하는 세금입니다.
주택을 매매하여 발생한 차익, 즉 양도차익에 대해 내는 세금이 바로 주택 양도소득세입니다.
예를 들어, 5억원에 산 집을 7억원에 팔았다면 2억원의 양도차익이 발생하고, 이 차익에 대해 양도세를 내야 합니다.
[어떤 주택 매매에 양도세가 부과되나요?]
원칙적으로 유상으로 소유권이 이전되는 모든 주택 매매에 양도세가 부과됩니다.
일반적인 매매는 물론이고, 대물변제, 교환, 법인에 대한 현물출자 등 다양한 형태의 양도가 포함됩니다.
하지만 비과세 요건에 해당된다면 양도세를 내지 않을 수도 있습니다. 비과세 요건은 뒤에서 자세히 설명드리겠습니다.
[양도세는 어떻게 계산하나요?]
양도세 계산 과정은 복잡하게 느껴질 수 있지만, 기본적인 틀을 이해하면 어렵지 않습니다.
양도세는 다음의 단계를 거쳐 계산됩니다.
(1) 양도차익 계산:
가장 먼저 양도차익을 계산해야 합니다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액 및 필요경비를 빼서 계산합니다.
* 양도가액: 실제로 집을 판 가격입니다. 계약서에 명시된 금액을 기준으로 합니다.
* 취득가액: 집을 살 때 실제로 들었던 금액입니다. 매매가액 외에도 취득세, 법무비용 등 취득 시 발생한 비용을 포함할 수 있습니다. 과거 매매계약서, 부동산 매매계약 신고필증 등을 통해 확인해야 합니다.
만약 취득가액을 정확히 알 수 없는 경우에는 환산취득가액을 적용하거나, 기준시가로 계산하는 방법도 있습니다.
* 필요경비: 주택을 팔기 위해 직접 지출한 비용입니다. 대표적인 필요경비는 다음과 같습니다.
→ 자본적 지출: 주택의 가치를 증가시키거나 내용연수를 연장시키는 데 사용된 비용 (예: 발코니 확장, 샷시 교체, 난방시설 교체 등). 계약서 및 영수증으로 증빙해야 합니다. 단순 수리비, 도배, 장판 교체 등 수익적 지출은 필요경비에 해당하지 않습니다.
→ 양도 직접비용: 중개수수료, 법무비용, 계약서 작성 비용, 인지세 등 실제로 주택을 팔 때 직접적으로 지출된 비용입니다. 중개수수료 영수증, 법무비용 영수증 등을 보관해야 합니다.
※ 양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비)
(2) 양도소득 과세표준 계산
양도차익에서 장기보유특별공제와 양도소득 기본공제를 차례로 빼면 양도소득 과세표준이 됩니다.
* 장기보유특별공제: 주택을 3년 이상 보유한 경우, 보유 기간에 따라 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다. 보유 기간이 길수록 공제율이 높아져 세금 부담을 줄여줍니다.
2025년 현재 장기보유특별공제율은 다음과 같습니다.
| 보유기간 | 공제율 |
| 3년 이상 4년 미만 | 양도차익의 6% |
| 4년 이상 5년 미만 | 양도차익의 8% |
| 5년 이상 6년 미만 | 양도차익의 10% |
| 6년 이상 7년 미만 | 양도차익의 12% |
| 7년 이상 8년 미만 | 양도차익의 14% |
| 8년 이상 9년 미만 | 양도차익의 16% |
| 9년 이상 10년 미만 | 양도차익의 18% |
| 10년 이상 | 양도차익의 20% |
* 양도소득 기본공제: 양도소득이 있는 모든 거주자에게 연간 250만원을 공제해 주는 제도입니다.
토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 주식 등 다른 양도자산에서 발생한 소득과 합산하여 연 250만원 한도로 공제받을 수 있습니다.
※양도소득 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 양도소득 기본공제 (연 250만원)
(3) 양도세액 계산
마지막으로 양도소득 과세표준에 세율을 곱하면 양도세액이 됩니다. 주택 양도세율은 과세표준 금액과 주택 보유 수에 따라 달라집니다.
* 일반 세율: 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하거나, 다주택자인 경우 일반 세율이 적용됩니다.
2025년 현재 양도소득세 일반 세율은 다음과 같습니다. (소득세법 개정 여부에 따라 변동될 수 있습니다.)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 1,200만원 이하 | 6% | 없음 |
| 1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하 | 15% | 108만원 |
| 4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하 | 24% | 522만원 |
| 8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하 | 35% | 1,490만원 |
| 1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하 | 38% | 1,940만원 |
| 3억원 초과 ~ 5억원 이하 | 40% | 2,540만원 |
| 5억원 초과 ~ 10억원 이하 | 42% | 3,540만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,540만원 |
* 2년 미만 단기 양도 세율: 주택을 취득한 날로부터 2년 미만 보유하고 양도하는 경우, 단기 양도 세율이 적용됩니다. 단기 양도 세율은 일반 세율보다 훨씬 높습니다.
→ 1년 미만 보유: 70% (2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용)
→ 1년 이상 2년 미만 보유: 60% (2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용)
→ 조정대상지역 2주택: 기본세율 + 20%p (최고세율 65%)
→ 조정대상지역 3주택 이상: 기본세율 + 30%p (최고세율 75%)
※ 주의: 다주택자인 경우, 주택 수에 따라 세율이 더 높아질 수 있으며, 조정대상지역 주택 여부 등에 따라서도 세율이 달라질 수 있습니다. 전문가와 상담하여 정확한 세율을 확인하는 것이 중요합니다.
※ 양도세액 = 양도소득 과세표준 × 세율
[1세대 1주택 비과세 혜택]
가장 중요한 부분입니다. 일정 요건을 충족하는 1세대 1주택의 경우 양도세가 비과세됩니다.
즉, 세금을 한 푼도 내지 않아도 됩니다. 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 기본적인 요건은 다음과 같습니다.
* 1세대: 세대 기준은 주민등록표상 함께 거주하는 가족 단위를 의미합니다. 배우자는 반드시 동일 세대로 보며, 배우자가 없더라도 만 30세 이상이거나 소득이 일정 수준 이상이면 세대를 독립적으로 구성할 수 있습니다.
* 1주택: 국내에 1개의 주택만 소유하고 있어야 합니다. 부부 공동명의 주택도 1주택으로 봅니다.
* 보유 기간 및 거주 기간: 2년 이상 보유해야 합니다. 그리고 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. (취득 당시 조정대상지역이 아니었던 주택은 거주 요건이 없습니다.)
※ 1세대 1주택 비과세 추가적으로 알아두어야 할 점
* 일시적 2주택: 새 집을 사서 일시적으로 2주택이 된 경우에도 기존 주택을 일정 기간 내에 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 일반적으로 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도해야 합니다. (조건에 따라 2년 이내, 1년 이내인 경우도 있으므로 전문가와 상담 필요)
* 상속 주택: 상속으로 인해 주택을 추가로 보유하게 된 경우에도 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
* 혼인 합가: 혼인으로 인해 각각 1주택씩 보유하게 된 경우, 혼인일로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
[양도세 신고 및 납부]
주택을 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고·납부해야 합니다.
예를 들어, 2025년 5월 15일에 주택을 양도했다면, 2025년 7월 31일까지 양도세를 신고·납부해야 합니다.
* 신고 방법: 주소지 관할 세무서에 방문하여 신고하거나, 국세청 홈택스 ([https://www.hometax.go.kr]에서 전자신고할 수 있습니다.
* 납부 방법: 세무서 방문 납부, 은행 납부, 신용카드 납부, 계좌이체 등 다양한 방법으로 납부할 수 있습니다.
[주택 양도세 절세 팁]
* 장기 보유: 주택을 오래 보유할수록 장기보유특별공제 혜택을 받아 세금을 줄일 수 있습니다.
* 필요경비 꼼꼼히 챙기기: 취득세, 법무비용, 중개수수료, 자본적 지출 등 필요경비에 해당하는 항목들을 빠짐없이 챙겨 양도차익을 줄여야 합니다. 영수증 등 증빙자료를 잘 보관하는 것이 중요합니다.
* 1세대 1주택 비과세 요건 활용: 가능하다면 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하여 양도세를 절세하는 것이 가장 효과적인 방법입니다.
* 전문가 상담: 양도세는 복잡하고 개개인의 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 세무 전문가와 상담하여 정확한 세금 계획을 세우는 것이 중요합니다.
세법은 매년 개정될 수 있으므로, 항상 최신 세법 정보를 확인해야 합니다. 2025년 이후 세법이 변경될 수 있으므로, 양도 시점에 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.
본 정보는 일반적인 내용이며, 개별적인 상황에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 반드시 전문가와 상담하여 정확한 정보를 얻으시기 바랍니다.
주택 양도세는 복잡하지만, 미리 꼼꼼히 준비하고 전문가의 도움을 받는다면 충분히 슬기롭게 대처할 수 있습니다. 주택 매매 계획에 도움이 되었기를 바랍니다.
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